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不赚现金赚股权 园区开发企业转型“房东+股东”
作者:郑先生    发布于:2017-12-25 10:35:10    文字:【】【】【

 在租购并举为导向的地产行业新思路下,传统产业地产商正在迅速转型,一大方向就是成立产业投资基金,一方面利于园区招商引资,另一方面可以分享更长期的产业成长红利;而地方政府在“招商引资”驱动下,已把政府引导基金、产业并购基金作为引导企业选址的重要招商武器。

  老牌产业地产商转型到产业园区综合运营商的代表者——武汉东湖高新集团股份有限公司(下称“东湖高新”,600133.SH)就尝到了转型的甜头。近期,东湖高新将持有的旭日环保(838061,OC)350万股转让给两个受让方,两年时间参股投资单价上涨242.86%。

  东湖高新董事长杨涛在接受第一财经记者采访时表示,过去公司一直以“地产化”为主要开发模式,但近年来留给公司进行房地产开发的空间越来越少,单纯依靠物业租金使得东湖高新面临被资本市场边缘化的窘境,产业投资成为公司新的转型方向。

  记者注意到,近年来,包括张江高科、华夏幸福、南京高科在内的国内多个产业园区开发上市公司都在探索从“地产化”转向“三级联动”模式,即一级土地开发、二级物业建设、三级产业投资,进行滚动式开发。

  专家认为,园区开发在中国已进入诸侯混战的局面,如何在大变局时代盘活资源、拓展发展新空间、探索开发新模式,是每一个园区开发主体必须面对的课题。园区开发企业不再是做“卖楼+收租金”的一锤子买卖,应向园区企业提供全生命周期链条的服务,不断增加用户粘性,构建“产业生态圈”,并尝试拓展股权投资、资产证券化等金融投资盈利渠道。

  不赚现金赚股权

  东湖高新此次转让股权的标的旭日环保为新三板挂牌企业,主要从事环保新技术、新产品的开发与推广、环境技术咨询与服务、环保工程承包、环保设备生产及销售、环境污染治理设施运营、环境监测等业务,涵盖整个环保行业产业链,是新疆取得相关资质种类最全、级别最高的环保企业。

  2015年,东湖高新投资7000万元参与旭日环保增资,初衷是扩容公司的环保板块。当时以3.5元/股的价格持有旭日环保2000万股。而此次转让旭日环保股份的价格为12元/股,两年间参股投资单价上涨了242.86%。

  今年早些时候,东湖高新还转让了持有的武汉新天达美环境科技股份有限公司36.55%股权及5500万元本金及利息债权,交易价格为1.03亿元,增加投资收益2500万元。

  东湖高新2016年年报显示,公司对外股权投资总额8.08亿元,同比增长117.62%。

  杨涛坦言,东湖高新的志向已不在当房东一个平米赚个两三百块钱的层面,“我们在天津、南京、杭州参与当地园区建设时,已明确提出志向在产业,不求赚现金,只求赚股权,愿意参与投资园区内的优质企业,‘房东+股东’模式也深受地方政府欢迎。”

  据介绍,为了做产业投资,东湖高新于2016年成立园区运营平台——武汉东湖高新运营发展有限公司(下称“东湖运营”)。东湖运营对园区产业服务进行详细梳理,既提供资质认定、财务管理、人才招聘等基础性服务,也提供融资咨询、上市辅导等增值服务,既增加对入园企业的了解,也加强其对自己的依赖度。同时设立产业研究部,对重点关注的生物医药、电子信息、智能制造等几个产业进行研究。

  杨涛说,产业研究和运营服务是抓手,都是为加强园区运营方与入园企业的关联度,进而为产业招商与产业投资服务。在东湖高新的商业模式中,投资既是为了成为入园成长型企业的股东,分享企业未来成长收益,也以股权投资为纽带,实现企业与园区运营方的深度绑定,进而与招商结合。

  为了规避国有资产流失风险,东湖高新采取了基金模式推进投资业务。

  目前,东湖运营旗下已经设立了两只基金,其中一只与国内知名投资机构硅谷天堂联手,并且引入武汉市政府的引导性基金,优先投资于东湖高新园区的企业和准备进入园区的企业。该基金还对投资标的进行分类,成熟期企业、成长期企业、初创型企业占比分别为5:3:2,并且规定基金投出去的单个项目的额度不超过基金份额的20%。

  另一只是东湖高新以LP(有限合伙人)和GP(普通合伙人)身份参与的中科协海智计划在湖北省落地的一只基金,该基金的使命是将海外的优质创新项目与国内园区进行嫁接,东湖高新旗下园区成为该基金的重要落地点。

  近期,东湖高新选择了新能源方向的阿李股份进行了股权投资。阿李股份是国际锂电池巨头ATL、CATL的生产设备、元器件的核心供应商之一。当前武汉地区发展定位为中部新能源基地,而阿李股份将积极参与其中,在东湖高新的积极引导下,正在考察来武汉园区投资建厂。

  转型“房东+股东”

  据了解,东湖高新过去是典型的园区开发公司,属中国自成特色的产物,通常走土地批租、滚动开发之路,承担园区开发建设、租售运营和招商引资等功能。盈利模式是通过区域开发和物业开发,用低租金低地价吸引高新企业落地。但依靠土地财政与房地产开发的园区模式很快遇到瓶颈,国内主流园区开发企业开始试着通过股权投资的方式,与园区企业共同成长。

  国内最早尝试转型,开启产业投资之路的是上海园区开发企业张江高科(600895.SH)。2006年,张江高科吸引高科技企业入驻,并且提供配套服务,且选择优质企业进行投资。公司当年新增投资金额为3059万元,比上年增加了87%。

  2010年8月18日,嘉事堂(002462.SZ)成功登陆中小板,作为二股东的张江高科在这一笔投资上浮盈6.1亿元,一战成名。此后,张江高科的股权投资遍地开花。截至2017年上半年,张江高科已累计对外投资40亿元,投资项目100个,已上市27家,预披露2家,拟上市13家。

  国内产业新城开发及运营龙头华夏幸福(600340.SH)亦积极调整业务结构,淡化地产开发属性,产业发展服务收入占比从2013年的11%上升至2016年的20%,2017年上半年收入同比大增81%。今年10月,公司作为GP拟合作成立中国产业新城基金,基金总规模75亿元,公司出资25亿元,主要投向产业固安新城开发和目标企业股权投资,积极探索轻资产化开发模式。

  南京高科(600064.SH)目前股权投资形成的可供出售金融资产已达到100亿规模,与其地产业务的资产规模基本持平。

  有专家认为,在租购并举为导向的新思路下,园区开发企业的地产项目收益很可能会输给投资项目,做“卖楼+收租金”一锤子买卖的时代已一去不复返,园区开发企业应向园区内企业提供全生命周期链条的服务,不断增加用户粘性,构建“产业生态圈”,并尝试拓展股权投资、资产证券化等金融投资盈利渠道。


脚注信息
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